Una "nueva" ley de alquileres

 Por Gabriel Boragina ©

 

El nuevo gobierno peronista de Alberto Fernández entre muchas de sus desastrosas medidas ha reformado el Código Civil y Comercial de la Nación a través de una nueva ley de alquileres.

Como su mentor Perón en su momento, la ley en cuestión se traduce (en términos económicos) en imponer un precio político a las locaciones de inmuebles, lo que, en el caso, se trata de un pecio máximo.

Se dice -y probablemente se cree también- que de esta manera se "solucionará" o al menos se "aliviará" la "emergencia habitacional", lo que -como lo fue siempre- se trata de un craso error, ya que (tal ha ocurrido todas las veces que se acudió a este artilugio) se producirán los típicos efectos de todo precio máximo: la demanda se expandirá en forma artificial y la oferta se contraerá en la misma o mayor medida.

Todo esto lo hemos explicado muchísimas veces, la mayoría de ellas en vano.

Los controles de precios son muy populares, no sólo entre los políticos sino entre quienes los votan. Es por esto que aún existen y que se los adoptan recurrentemente.

Lo que sorprende es que aun en aquellas personas que parecen darse cuenta de que no conducen a los efectos deseados sino a los contrarios, las "soluciones" que proponen "son más de lo mismo", es decir, lejos, muy lejos de ser "soluciones" son agravantes al problema.

Entre muchos "profesionales" del sector inmobiliario (martilleros, corredores, etc.) es popular la idea de "solventar" la cuestión otorgando créditos a la construcción, planes que fomenten el sector, y demás recetas por el estilo. En otras palabras, que el "estado" se ocupe del tema, siendo que la dificultad se origina (hoy y siempre) en que, precisamente, los gobiernos se han ocupado -y en demasía- del tema. Es decir, esos supuestos "expertos" que en rigor no son tales lo que plantean es "echarle más combustible" al fuego para "apagarlo".

Parece mentira que, décadas y décadas de repetir errores no les haya enseñado absolutamente nada y que ni siquiera hubieran aprendido el ABC de la economía: que los ingresos no aumentan incrementando los gastos sino a la inversa.

En una línea similar se embarcan los que formulan aplicar un fuerte impuesto a los inmuebles desocupados para de esta manera “incentivar a sus propietarios a que se coloquen en el mercado locativo". Lo que implica el más absoluto desconocimiento de elementales nociones de economía fiscal o tributaria.

Jamás los impuestos sirvieron de "estimulo" o "incentivo" para nada, excepto para los gobiernos que los usan y los recaudan. El impuesto siempre es un desincentivo, y que -contable y económicamente- no se trata más que de un costo para el que se ve obligado a pagarlo.

Demostrarlo es harto sencillo. Supongamos el siguiente ejemplo:

 

COSTOS FIJOS	10
ALQUILER DE MERCADO	12
GANANCIA	2

 

Vamos a conjeturar que la sumatoria de todos los costos de un propietario es de 10 (cientos, miles, millones, etc.) y que la sumatoria de la renta (precio locativo de mercado) de todos los inmuebles que posee sea de 12 (cientos, miles, millones, etc.) su ganancia final -al cabo de cada periodo- será de 2 (cientos, miles, millones, etc.).

 

COSTOS FIJOS	10
ALQUILER POLÍTICO	6
PÉRDIDA	-4

 

Imaginemos que -en ese mismo momento- el gobierno dicta una ley de alquileres (como las peronistas) y "congela" el precio de los alquileres en -por decir algo- 6. Es una cuestión de aritmética simple darse cuenta que no sólo no tendrá renta alguna, sino que se le producirá una pérdida de -4 que lo obligará a reducir su nivel de vida, o bien a vender ese(os) mismo(s) bien(es) que tenía alquilado(s), para poder pagar sus deudas generadas por el precio político, ya que 6 (cientos, miles, millones, etc.) es el precio máximo, que en el cuadro hemos designado como alquiler político para que sea más realista.

Observemos seguidamente la "solución" que presentan los "peritos" en cuestiones inmobiliarias:  

 

COSTOS FIJOS	10
IMPUESTO AL INMUEBLE DESOCUPADO	3
ALQUILER POLÍTICO	6
PÉRDIDA	-7

 

Dicen esos supuestos "versados" que un impuesto que se aplique a todos aquellos inmuebles no alquilados "alentará" (??) a sus propietarios a ponerlos en alquiler. Pero conforme demuestra nuestro cuadro, el nuevo impuesto, lejos de "incentivar" al sujeto gravado a colocar sus inmuebles en alquiler, lo que en realidad está haciendo es incrementar sus costos que -en el ejemplo dado- han pasado de 10 a 13, y si se lo obliga a alquilar el bien por 6, sus pérdidas netas se elevarán a -7.

¿Dónde "ven" los "especialistas" el supuesto "incentivo”?

El único incentivo -en este caso- es a eludir el impuesto o -si es imposible- deshacerse de todos los bienes necesarios hasta poder cubrir todos sus costos y que -con suerte- le quede algo para poder sobrevivir penosamente.

Esto es, como dijimos al comienzo, el ABC de la economía, que los proclamados "entendidos" se nota que ni siquiera imaginan y, obviamente, no manejan.

El que el impuesto fuera menor al costo del alquiler político decretado por el gobierno no cambia en absoluto la conclusión de este análisis. Veamos:

 

COSTOS FIJOS	10
IMPUESTO AL INMUEBLE DESOCUPADO	4
PÉRDIDA	-6

 

Como advertimos, la situación es casi idéntica que la del caso anterior (pérdidas netas por -6) ¿dónde ven los "conocedores" el "incentivo" a poner el bien en oferta locativa?

Lo que los "especializados" inmobiliarios parecen no comprender es que la gente no vive para compensar costos (en la jerga cotidiana se suele decir "cambiar la plata") ni para meramente subsistir sino para mejorar de condición, ahorrar, ganar y progresar.

¿Qué clase de "idóneos" son esos agentes inmobiliarios que imaginan que los dueños de propiedades son seres que viven sin afrontar costo alguno? ¿creen que sus inmuebles fueron recibidos del cielo, otorgados por los dioses del Olimpo o alguna divinidad extraterrestre?

Subyace, como se observa en el análisis de esos "expertos", la teoría marxista del odio a la propiedad. Y no persiguen otra cosa que su abolición más absoluta.

La misma idea flota en las otras "soluciones" que propician, como la de que el gobierno otorgue créditos para la vivienda a "los menos pudientes" o -en el lado opuesto- a la industria de la construcción (en rigor a los empresarios del sector). Esto, en buen romance, significa tanto como pedir que el gobierno obligue a unos a pagar la vivienda de los demás, ya que esos "créditos" que el gobierno concede no serán más que subsidios que -en última instancia- saldrán de impuestos, o bien de emisión monetaria, generando inflación y fuertes distorsiones en la economía a las que -lamentablemente- ya estamos tan acostumbrados y con las que convivimos a diario.